Kova väite: ”Vanhojen omakotitalojen ostamista varten ei saa lainaa” – Hiipuuko asuntokauppa 1970-luvun taloista muuttotappiokunnissa?

Vanhempien omakotitalojen vakuusarvot ovat pienentyneet erityisesti muuttotappiokunnissa. Jopa viidennes omakotitalokaupoista kaatuu, koska kuntotarkastuksen tulos ei miellyttä pankkia.

Jaa artikkeliLähetä vinkki

Syrjässä sijaitseva unelmakoti ei välttämättä ole muiden mielestä yhtä houkutteleva. Taloa myydessä sijainti on tärkeä tekijä.

Vanhempien omakotitalojen vakuusarvot ovat pienentyneet erityisesti muuttotappiokunnissa. Jopa viidennes omakotitalokaupoista kaatuu, koska kuntotarkastuksen tulos ei miellyttä pankkia.
Teksti:
Juha Pippuri

Kun suuret ikäluokat muuttavat omakotitaloistaan, markkinoille on vapautumassa iso määrä myytävää. Jotta pääsee ostamaan uuden asunnon, on ensin myytävä vanha.

Ostajaehdokkaan neuvotellessa asuntolainasta pankin kanssa lasketaan ostettavalle omakotitalolle vakuusarvo. Se määrittää kuinka suuren osan myyntihinnasta pankki on valmis lainoittamaan ilman muita vakuuksia tai takaajia.

Kiinteistönvälittäjät ry:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg toteaa pankkien olevan nykyään kitsaita rahoittamaan vanhempien omakotitalojen ostamista.

”Jos kuntotarkastuksessa on yksikin sana jostain puutteesta, niin heti tulkitaan, ettei kohdetta voi rahoittaa.”

Pankit eivät Mannerbergin mukaan osaa erotella hyväkuntoisia vanhoja omakotitaloja oikeasti huonokuntoisista. Ongelmia hänen mukaansa tulee, jos omakotitalossa ei ole tehty peruskorjauksia.

”Tulevan kattoremontin ei pitäisi kaataa lainaneuvotteluita, koska remonttia varten voi samalla sopia rahoituksen ja näin varmistaa rakennuksen vakuusarvon säilymisen.”

Omakotitalon vakuusarvon laskemiseen ei yksinkertaista kaavaa

Nordea Kiinnitysluottopankin toimitusjohtaja Jussi Pajalan kertoo omakotitalon vakuusarvoon vaikuttavia harkinnanvaraisia asioita, eli rakennuksen kuntoa, ikää ja sijaintia on vaikea arvottaa. Nordean asuntolainoissa omakotitalon vakuusarvo voi maksimissaan olla 75 prosenttia kohteen myyntihinnasta.

Merkittävä remontti kuten lämmitystavan muutos, ikkuna- tai kattoremontti saattaa vaikuttaa vakuusarvon määrään alentavasti.

”Jos satatuhatta euroa maksavaan taloon tarvitsee tehdä 30 000 euron remontti, tarvitaan lisävakuutta vähintään 55 000 eurolle.”

Nordeassa asuntolainan kohteesta vaaditaan aina kuntotarkastus. Se on Pajalan mukaan tärkeä dokumentti lainanannossa.

”Pidämme tuntosarvet herkemmällä tietyn aikakauden talojen kohdalla. 60- ja 70-luvulla rakennetuista taloista yleisesti tiedetään, että esimerkiksi rakenteen tuuletukseen ja kosteudeneristykseen liittyvät asiat aiheuttavat ongelmia.”

Asuntolaina kiven alla 70-luvun omakotitaloihin

Suomen kiinteistönvälittäjät ry:n jäsenilleen tekemän kyselyn mukaan keskimäärin joka viides omakotitalokaupoista on kaatunut siihen, että pankki ei ole suostunut antamaan lainaa. Useimmiten omakotitalokauppa on kaatunut tästä syystä 70-luvulla rakennettujen talojen kohdalla.

Suurin syy tälle oli se, että kuntotarkastuksen tulos ei kelvannut pankille. 91 prosenttiin kyseisistä omakotitaloista oli tehty kuntotarkastus.

Myönnettyjen lainojen osalta 1950-69 rakennettujen omakotitalojen vakuusarvo kiinteistön myyntihinnasta on kyselyn mukaan keskimäärin 62 prosenttia. 17,2 prosentissa tapauksista pankin antama vakuusarvo oli vain puolet kiinteistön myyntihinnasta tai vähemmän.

1970-89 rakennettujen omakotitalojen vakuusarvo on kyselyn mukaan keskimäärin 65 prosenttia myyntihinnasta. Vajaan kymmenyksen osalta vakuusarvo oli puolet tai vähemmän.

Jussi Mannerberg toteaa, ettei kaikki 70-luvun talot kuitenkaan ole huonoja, ja niitä on myös paljon peruskorjattu.

”Talot ovat usein arkkitehtonisesti mielenkiintoisia ja niiden arvo voi hyvinkin nousta merkittävästi tulevaisuudessa, kunhan niitä peruskorjataan kunnolla.”

Kyselyn tulosten mukaan uudempien, vuoden 2000 jälkeen, rakennettujen omakotitalojen kohdalla pankin antama vakuusarvo oli keskimäärin 72 prosenttia asuntolainan kokonaismäärästä.

Omakotitalon vakuusarvo saattaa olla nolla prosenttia

Eniten omakotitalon vakuusarvoon vaikuttaa sijainti, kertoo Suomen Hypoteekkiyhdistyksen ekonomisti Juho Keskinen. Lisäksi vaikuttavat näkymä ostettavan kohteen tulevasta arvosta ja alueen väestönkasvusta sekä rakennusvuosi.

Hypon antamat vakuusarvostukset vaihtelevat sijainnin ja talon kunnon mukaan. Tyypillisesti omakotitalojen arvostusprosentit ovat hieman asunto-osakkeita matalammat.

”Suomessa on sellaisia alueita, missä vanhojen omakotitalojen ostamista varten ei saa lainaa”, sanoo ekonomisti Juho Keskinen.

Väestörakennetta ja asuntojen mennyttä hintakehitystä tarkasteltaessa Itä- ja Pohjois-Suomessa sekä Keski-Suomen pohjoisosassa on Keskisen mukaan tällaisia muuttotappioalueita.

Pankit haluavat pitää riskit kurissa

Pankkien valvonnasta vastaavan Finanssivalvonnan apulaisjohtaja Jyri Heleniuksen mukaan pankin täytyy arvioida, että asiakkaan maksukyky säilyy.

”Valvojan näkökulmasta vakuuden arvo täytyy arvioida oikein ja arvioida myös vakuusarvon säilymistä tulevaisuudessa.”

Muuttotappioalueilla riskit asuntolainauksessa ovat muita alueita suuremmat. Pankkien lainojen luottoluokitus puolestaan määrittää millä hinnalla pankit voivat saada rahaa kansainvälisiltä sijoittajilta.

Esimerkiksi Nordea hakee rahoitusta liiketoimintaansa kansainvälisiltä rahoitusmarkkinoilta myymällä asuntoluotoistaan paketoituja arvopapereita.

Lue myös: Riskibisnes vaanii rintamamiestalojen idyllissä – Kuka uskaltaa myydä, kun riitely yleistyy?

X