Ostokrapula vaanii rintamamiestalon ostajaa – Miksi myyjää ei nähdä kuluttajana siinä missä ostajaa?

Kiinteistönvälittäjä Maria Saarenpää hoiti 2000-luvun alkupuolella talokaupan, jonka ostaja soitti kolme kuukautta kaupan jälkeen ja ilmoitti haluavansa perua kaupan.

© Tommi Tuomi / Otavamedia

”Ostaja sanoi, että jos hän ei tykkää, kaupan voi perua samalla tavalla kuin hän voi palauttaa kauppaan sieltä ostetun kellon. Sanoin että ihan noin se ei mene. Äärimmäinen esimerkki kuvastaa sitä, että ostajalla on Suomessa vahva asema kuluttajana,” Saarenpää kertoo,

Vähemmälle huomiolle talokaupoissa jää usein se, että myös myyjä on kuluttaja, joka kiinteistönsä myymiseksi ostaa palveluita välittäjiltä ja kuntotarkastajilta.

”Myyjä nähdään yrityksenä, vaikka hän on toinen kuluttaja siinä kuin ostajakin. Jotkut yrittävät kokeilla, että jos talokaupasta saisi jälkikäteen vähän alennusta.”

Asianajajien ovat Saarenpään mukaan viemässä talokauppoja hanakasti oikeuteen, jopa katsomatta kauppakirjoja sen enempää kuin kuntotarkastusraporttejakaan.

”Myyjän ja ostajan oikeusturvavakuutukset korvaavat oikeudenkäyntikuluja noin 8000 euroon asti. Totta kai sitä kannattaa mennä oikeuteen. Yleensä riidat käsitellään sovittelun kautta, tuomari istuu pöydän päässä ja siihen se yleensä jää. Tässä vaiheessa asianajajat sanovat, että ei kannata jatkaa pidemmälle. Yleensä myyjä antaa periksi ja antaa ostajalle hyvitystä.”

Talokuumetta seuraa kankkunen

Myyjälle kovat vaatimukset kiinteistökaupoissa asettaa laki nimeltä maakaari.

”Välittäjänä olen huomannut, että ihmisten talokuume on samanlainen kuin autokuume, joka tulee miehille. Kun on ihanasti pintaremontoitu vanha talo, ostaja ei kuuntele välittäjää, jos tämä kysyy, pitäisikö talon kunto tutkia. Ostaja ei kuuntele, hän vain haluaa. Sitten vasta kun talossa on asuttu puoli vuotta, ostaja alkaa miettiä asioita.”

Talo on asia, johon ei suhtauduta järjellä vaan nimenomaan tunteiden pohjalta. Kaupantekotilanteessa talo on kauniisti sisustettu. Tyhjennettynä se näyttääkin aivan toisenlaiselta.

”Ostokrapula tulee jonain päivänä. Monesti ostajalla herää jälkikäteen ajatus, että tällainenko tämä on. Eikä aluekaan ole sellainen kuin kuviteltiin.”

Huonokuntoisilla ja jopa purkukuntoisilla taloilla on kuitenkin oma asiakaskuntansa, joka tietää mitä ollaan ostamassa, ja mikä on käypä hinta.

”Vanhan ja huonokuntoisenkin talon voi myydä, kun kiinteistönvälittäjänä on ammattilainen, joka osaa lakiosaamisensa turvain tehdä kaupat niin, että jälkipuintien mahdollisuus minimoidaan. Tärkeintä on, että ostaja on tietoinen siitä mitä ostaa, ja että mahdolliset kiinteistön laatuvirheet yksilöidään kauppakirjaan.”

Risto Raita asuu poikansa Riku Raidan omistamassa rintamamiestalossa, jonka toinen pää on vajonnut 12 senttiä. © Tommi Tuomi / Otavamedia

Saiko tunnelityömaa kotitalon vajoamaan?

Jos vanhan tai selvästi viallisen omakotitalon aikoo myydä, ainoa selkeä tapa minimoida käräjöinti on selvittää kaikki pienimmätkin rakenteelliset riskit ja mahdolliset virheet, sekä raportoida niistä ostajalle siinä vaiheessa, kun kaupasta vielä neuvotellaan.

Vantaan Rekolassa asuva Riku Raita päätyi toisenlaiseen ratkaisuun.

”Ostimme rintamamiestalon 1999. Kymmenen vuotta sitten lähelle rakennettiin rautatien alittava tunneli. Rakentamisessa tehtiin virheitä niin, että pohjavesi lähti laskemaan. Virkamiehet nostivat kädet pystyyn,” Raita kertoo.

Vanhan Rekolan omakotitalot on rakennettu savimaalle, joka vajoaa. Nopeuttiko tunnelityömaan virhe vajoamista? Sitä on mahdoton todistaa aukottomasti.

”Maanpinta laski kokonaisuudessaan, ja meidän vanhan talon toinen äärikulma on 12 senttiä toista alempana. Perustuksissa on halkeamia. Kosteusvaurioita ei ole, niiden osalta talo on täysin terve.”

Oliko talo kallistunut jo 1999, kun Raita osti sen, siitä ei ole tietoa. Kuntotarkastus tehtiin tuttujen rakennusammattilaisten avulla.

”Jos täällä lähtisi hakemaan oikeuksiaan käräjiltä, siinä saisi olla kukkarossa reserviä. Pitäisi voida osoittaa, että kallistumat lähes sata vuotta vanhoissa taloissa johtuvat siitä, että tuonne kaivettiin kuoppa kymmenen vuotta sitten,” Riku Raita (oik) sanoo.  © Tommi Tuomi / Otavamedia

Kuntotutkimus halvempi kuin juristi

Myös Raita pitää talokauppariitojen ongelmia lainsäädännön ja oikeusjärjestelmän heikkoutena.

”Lainsäädännössä on tehty korjausliike, jossa on menty myyjän mielivallasta ostajan mielivaltaan. Aikaisemmin ostajalla oli heikko oikeusturva, mutta nyt se on myyjällä.”

© Tommi Tuomi / Otavamedia

Maakaari-laki on peräisin vuodelta 1995. Vuosituhannen vaihteessa Suomen maaoikeudet lakkautettiin itsenäisinä laitoksina ja niiden tehtävät siirrettiin käräjäoikeuksien vastuulle.

”Talokauppariidat siirrettiin maaoikeuksista käräjäoikeuksien maallikkotuomareiden ratkaistavaksi. Tässä on siitä seuraus,” Raita sanoo.

Nykyiseen lainsäädäntöön kuuluu myös, että ostaja ja myyjä eivät voi keskenään sopia kaupattavana olevan kiinteistön vastuista.

”Talokauppoihin liittyvistä vastuukysymyksistä on mahdollista sopia vasta jälkikäteen, mutta ei etukäteen. Lait on laadittu niin epäselviksi ja tulkinnanvaraisiksi, ettei maallikolla ole juurikaan mahdollisuutta ottaa huomioon kaikkea oleellista. Perusteellinen kuntotutkimus on kallis, mutta kannattaa verrata hintaa siihen, mitä juristien palvelukset maksavat.”

Raidan perhe ei halunnut yrittääkään myydä vinoa rintamiestaloa. Vuonna 2014 he rakennuttivat isolle rintamiestontille vanhan viereen uuden, tiukasti paalutetun ja maan vajoamista sietävän omakotitalon.

Hänen isänsä Risto Raita muutti asumaan vanhaan taloon, jota ei ole enää suunnitelmissa remontoida. Talo on vinoutta ja keittiön yhtä viileää nurkkaa lukuun ottamatta terve. Sisäilmaongelmia ei ole.

Isä on lähellä, jos tulee avun tarvetta puolin tai toisin.

”Suurin osa talon materiaaleista on 40-luvulta, ja nykystandardien mukaan ne ovat käyttöikänsä päässä. Tämä laskee talon arvoa. Miljoonaomaisuudesta ei rintamamiestalon kohdalla puhuta, vaikka myyntihinnat joskus toista osoittivatkin. Talo on omalla tontilla. Nyt pelkän tontin arvo on suunnilleen sama kuin hinta, jolla tontin rakennuksineen aikoinaan ostimme.”