Riskibisnes vaanii rintamamiestalojen idyllissä – Kuka uskaltaa myydä, kun riitely yleistyy?

Jaa kaverilleTilaa Seura
Rintamamiestalo
Helsingin Herttoniemen omakoti-idyllissä on särö. Asukas Leena-Maija Palon mukaan kiinteistöjen hinnat putoavat ja omistajia hirvittää vastuu, joka myyjän harteille lankeaa vanhan talon kunnosta. © Tommi Tuomi / Otavamedia
Vanhan rintamamiestalon kaupassa myyjä kantaa suuremman vastuun kuin ostaja. Laki on niin tulkinnanvarainen, että oikeuteen asti etenevän talokauppariidan ainoa varma voittaja on juristi.

Sotien jälkeen rakennetuissa rintamamiestaloissa muhii ongelma. Ikääntyneet omistajat eivät uskalla laittaa talojaan myyntiin, koska pelkäävät kaupanteon jälkeistä riitelyä.

”Vanhat ihmiset ajattelevat, että on turvallisempaa jättää talon myynti kuolinpesän hoidettavaksi. Moni nuori lapsiperhe taas ilomielin ostaisi tällaisen talon, jota omistaja ei kuitenkaan uskalla myydä”, sanoo kiinteistönvälittäjä LKV Arja Oreschnikoff.

Julkisuudesta tutut hometalotarinat oikeudenkäynteineen ja korvauksineen ovat inhimillisiä katastrofeja niin ostajille kuin myyjillekin.

Home ei kuitenkaan ole koko totuus. Ongelmia aiheuttavat myös puunsuoja-aineet ja tekniset rakennusvirheet. Pahinta on taloriitojen arvaamattomuus, jos juttu menee käräjille asti.

”Riitely talokauppojen jälkeen on lisääntynyt viime vuosina. Jos kauppa menee oikeuteen, kukaan ei voi tietää, mitä siellä tapahtuu.”

Jos Oreschnikoff haistaa palaneen käryä, hän on katsonut paremmaksi viheltää pelin poikki, vaikka oma myyntiprovisio jää sillä kertaa saamatta.

”Mikäli huomaan, että myyjä haluaa peitellä jotain tai ostajalla on ajatuksena korvausten haku jälkikäteen, en suostu yhteistyöhön. Sen lisäksi, että riidat ovat usein kohtuuttomia molemmille osapuolille, ne ovat myös riski maineelleni kiinteistönvälittäjänä.”

Rintamamiestalojen hinnat putoavat

Helsingin Herttoniemen omakotitaloalueella asuva Leena-Maija Palo on harkinnut talonsa myyntiä pari viime vuotta.

”Otin selvää kaikista energiatodistuksista ja kuntotarkastuksista. Ne ovat lannistaneet minut. Olen päättänyt, että jään tähän toistaiseksi”, Palo sanoo.

Rintamamiestalo on rakennettu vuonna 1949 ja remontoitu edellisen kerran 1980-luvulla. Pientä pintaremonttia ei kannata tehdä, jos talon aikoo myydä. Ostaja haluaa joka tapauksessa remontoida kotinsa kokonaan.

”Alue on suojeltu. Uusia taloja ei saa rakentaa, ja ihmisillä on isot rahat kiinni vanhoissa kiinteistöissä. Ihmisiä huolettaa hintojen putoaminen. Tällä alueella on yli sata taloa ja kaikilla sama ongelma.”

Leena-Maija Palo

Leena-Maija Palon rintamamiestalo on remontoitu viimeksi 1980-luvulla. Pintaremonttia ei myyntiä harkitsevan kannata teettää, koska ostaja remontoi talon kuitenkin kokonaan. © TOMMI TUOMI / OTAVAMEDIA

Parikymmentä vuotta sitten alkanutta home- ja sisäilmakeskustelua Palo on seurannut ihmetellen.

”Joka toisessa koulussa tuntuu olevan ongelmia. Kuinka puhdas ilman pitäisi olla, jotta talossa voisi asua? Onko häly liioittelua? Aina keksitään jotain. Nyt se on home, joitakin vuosia sitten radon.”

Palon talosta ei hometta ole löytynyt. Vanhassa autotallissa on ohuesta betonista maata vasten valettu pohja, johon kovalla sateella ilmestyy kosteita läikkiä. Kylmäkellarissa tuntuu vanhan kellarin haju, mutta asuinhuoneiden ilmanlaatu on hyvä.

Myyjä vastaa seurauksista, vaikka kuntotarkastus olisi tehty virheellisesti

Palo kritisoi myös vanhasta omakotitalosta haaveilevia nuoria perheitä, joiden tiedot rintamamiestaloista ja niiden vaatimasta ylläpidosta eivät aina vastaa todellisuutta.

”Nuoret eli 35–40-vuotiaat ovat hirveän vaateliaita ja saattavat ihmetellä, miten taloa ei ole täysin remontoitu. Yksi nuori pari kävi ja kysyi, kuka täällä on huoltomiehenä. Heillä ei ollut mitään käsitystä siitä, mitä omakotitalon hoito vaatii. Ei sellaisten ihmisten kannata omakotitaloa ostaa.”

Vanha kotitalo on rakas mutta myös riesa tilanteessa, jossa ratkaisua myynnistä ei uskalla tehdä.

”Jos päädyn myymään, pitää ensin hankkia uusi asunto. Niin ei kannata tehdä, että myy talon ja pistää uuteen kämppään kaikki rahat. Vanhan talon myyjän pitää jättää tilille sellainen 50 000–100 000 euroa riitelyvaraa.”

Riitelyvaraa?

”Niin, riitelyvaraksi minä sitä kutsun. Jos minä tämän myyn, annan hyvin realistisen kuvan enkä yritä piilotella mitään. Ostaa sitten tai ei osta.”

”Kuntotarkastajia on monen tasoisia. Kukaan ei oikein tunnu ottavan vastuuta siitä, mitä aistinvaraisen kuntotarkastuksen jälkeen saattaa löytyä. Perusteellisempi kuntotutkimus ja piilovirhevakuutus taas ovat kalliita. Jos jotain löytyy, myyjä korvaa”, Palo sanoo.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeistuksen mukaan asunnon myyjä vastaa asunnon löytyneestä virheestä myös siinä tapauksessa, että virhe on jäänyt huomaamatta kuntotarkastuksen tekijältä.

Kuntotarkastaja siis vastaa vain oman työnsä laadusta, ei kiinteistön tai asunnon virheistä, vaikka kaupan solmimisen perusteena olisi virheellisesti tehty kuntotarkastus.

Tarkastuksen tekijän taloudellinen vastuu rajoittuu hänelle maksetun palkkion alennukseen tai palautukseen. Hän ei siis vastaa taloudellisista eikä juridisista seurauksista, jotka syntyivät virheellisesti tehdystä tarkastuksesta.

Villit kuntotarkastukset rehottavat

Rakennusterveysasiantuntija Henrik Himberg näkee talokauppariitojen taustalla syytä sekä välittäjissä että kuntotarkastajissa.

”Valitettavan monet kuntotarkastajat tekevät työnsä niin leväperäisesti, että välittäjät saavat määritellä, miten talokaupat tehdään. Mikään taho tässä maassa ei valvo kuntotarkastuksia millään tavalla. Jos meidän kaltainen firma tai Seuran toimittaja tekee rintamamiestalolle kuntotarkastuksen, se paperi on saman arvoinen.”

Himbergin yhtiökumppani ja veli, lakimies Niklas Himberg täsmentää, että ongelma on pitkälti juridinen, koska kuntotarkastuksia ei säädellä Suomessa lailla.

”Kuluttajan on mahdotonta varmistaa luotettavalla tavalla, että hänen tilaamansa kuntotarkastus tai -tutkimus on luotettava. Ongelman korjaamiseksi Suomeen tarvitaan kuntotarkastuslaki, jossa määrättäisiin raamit alalla toimimiseen, kuten minimivaatimuksena alan tutkinto”, Niklas Himberg jatkaa.

Kilpailu- ja kuluttaviraston (KKV) ohjeistus vahvistaa, että kuntotarkastuksen voi tehdä kuka tahansa rakennustekniikasta tietävä. Pätevyysvaatimuksia ei ole, eikä toimintaa säädellä lailla.

KKV myös varoittaa, että kuntotarkastajien kenttä on kirjava ja ammattitaidoton tarkastus voi antaa talon kunnosta virheellisen kuvan.

Vastuuvapaussopimus on mitätön

Kiinteistön myyjä ei voi vapautua laatuvirheitä koskevasta vastuustaan edes ostajan ja myyjän välisellä vastuuvapaussopimuksella.

Vaikka ostaja allekirjoittaisi paperin, jolla hän vakuuttaa tarkastaneensa kohteen kunnon ja ottavansa vastuun kaupanteon jälkeen ilmenevistä virheistä, laki ajaa tällaisen sopimuksen yli.

”Kiinteistössä oleva virhe pitää yksilöidä kauppakirjassa tai sopimuksessa, jotta myyjä vapautuisi siitä”, tarkentaa asianajaja Petri Järvensivu.

Kauppasopimukseen voidaan kirjata, että kiinteistö myydään purkukuntoisena. Tällainen sopimus vähentää myyjän vastuuta, mutta silti siihen jää tulkinnanvaraa.

”Kauppahinnan on vastattava pelkkää sopimukseen kuuluvan tontin arvoa, mikäli talo myydään purkukuntoisena”, Järvensivu sanoo.

Jos purkukuntoisesta talosta solmittu kauppa syystä tai toisesta menee käräjille, oikeus saattaa tulkita, että rakennus on määritelty purkukuntoiseksi vain myyjän vapauttamiseksi vastuusta – eikä siksi, että se on purkukuntoinen ja asumiskelvoton.

Kiinteistövälittäjän kiire on bluffia

Himbergin veljekset kuvailevat ongelmatalokaupan tavallista asetelmaa seuraavasti:

Ostajalla on romanttinen mielikuva vanhasta talosta, joka haisee mummolalta. Silloin tällöin käännellään vähän perunamaata. Kiinteistönvälittäjä rummuttaa ostajaehdokkaalle saaneensa juuri toisen tarjouksen ja yllyttää korottamaan omaa tarjoustaan. Myyjälle ihanteellinen asiakas on sellainen, joka ei tingi vaan maksaa rutisematta mitä pyydetään.

”Olen nähnyt aivan järkyttäviä vanhoja kämppiä, joista pyydetään yhtä paljon kuin uusista. Ihmettelen, miten ihmisillä on heittää rahaa tuollaiseen. Kauppa pitää tehdä järkiperustein. Olen jankuttanut tätä kyllästymiseen asti, mutta kun kohdalle osuu se unelmien talo, järki loppuu nopeasti”, Henrik Himberg sanoo.

Kiinteistökaupassa esiintyy myös keinotekoisesti luotua kiirettä.

”Välittäjien palveluiden hinnoitteluun en ota kantaa, sillä elämme markkinataloudessa. Kiire taas on välittäjien luoma kupla, jonka tarkoitus on tehdä rahaa nopeammin. Jos välittäjä sanoo, että joku toinen on tehnyt korkeamman tarjouksen, voit olla varma siitä, että sitä ei ole tehty”, Henrik Himberg jatkaa.

Asiakasta juoksuttava välittäjä luo samanlaisen tunnelman kuin huutokaupassa. Pieni ero on siinä, että kilpahuutajia ei useimmiten ole paikalla, jos aina edes olemassakaan.

Vanha ei ole sama kuin uusi

Suomen kiinteistönvälittäjät ry:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg näkee syytä ongelmiin niin myyjissä, ostajissa kuin kiinteistönvälittäjissäkin.

”Ongelma olisi hoidettavissa sillä, jos ihmiset ymmärtäisivät, että talon kuntotarkastuksella pystyy vaikuttamaan. Lähtökohtana on, että ostajan täytyy tietää myytävän kiinteistön kunto. Myyjän on hyvä tehdä kuntotarkastus etukäteen, ja ostajalla on oikeus käydä se kuntotarkastajan kanssa läpi”, Mannerberg sanoo.

Sekä ostajien että myyjien tiedoissa on tarkistettavaa. Kaikki vanhat talot eivät ole kunnossa, eikä vanha ole sama kuin uusi.

”Jos sisustus on vanha, se pitää hyväksyä. Isompia juttuja ovat rakenteelliset tekijät. Onko talo kuiva? Ovatko ilmanvaihdot, kellarit ja maahan asti ulottuvat rakenteet kunnossa? Paljon riippuu siitä, koska talo on rakennettu. Eri aikakausilla on tyypillisiä haasteita, jotka muuttuvat riskeiksi, jos niille ei ajoissa tehdä mitään.”

Mannerberg muistuttaa, että 1950- luvun talokanta on vanhuudestaan huolimatta hyvin rakennettua. 1960–1970-lukujen talokanta rakennettiin nopeammin, joten sen ajan taloissa on myös enemmän ongelmia.

”Kuntotarkastus tai perusteellisempi kuntotutkimus on ehdoton aina, kun puhutaan pientalokaupasta. Sillä vähennetään riitelyn mahdollisuutta.”

Hintojen nousu ei ole ikuista – hyvän alueen harha talokaupoissa

Isoin ongelma on Mannerbergin mukaan asenne kiinteistöjen hoitamisessa.

”Asutaan niin pitkään, ettei voida enää liikkua ja ajatellaan, että vanhalla talolla on vielä se sama arvo kuin 20 vuotta sitten. Moni myyjä ei ymmärrä, että talon arvo on alhaisempi.”

Kiinteistöjen hintojen nousu ei ole ikuista. Tilastokeskuksen mukaan Suomen vanhojen omakotitalojen keskimääräiset kauppahinnat laskivat loka–joulukuussa 2017 edellisvuoteen verrattuna 1,3 prosenttia.

Rintamamiestalo hyvällä sijainnilla

Arvokas sijainti ei takaa, että talon kunto on hintansa väärti. Asianajaja Petri Järvensivun mukaan vanhan talon ostajan kannattaa laskea hinnan päälle jopa 100 000 euroa remonttivaraa. © TOMMI TUOMI / OTAVAMEDIA

Asunnon sijainnin vaikutuksesta arvoon puhutaan paljon, mutta vanhojen talojen kohdalla tilanne on kerrostalohuoneistoja mutkikkaampi.

”Kaupunkien hyvien alueiden pientaloalueilla on kohteita, joiden hinnat ovat sijainnin takia korkeita, koska ne ovat haluttuja, mutta itse kiinteistöjen eteen on tehty vähän vuosien varrella. Myyjä vetoaa alueen hintatasoon, mutta kiinteistön kuntokin vaikuttaa myytävyyteen”, Mannerberg sanoo.

Vanhat talot ovat Mannerbergin mukaan haaste koko yhteiskunnalle. Vasta viime vuosina on alettu ymmärtää, kuinka tärkeää ikääntyneiden kiinteistöjen peruskorjaus on.

Pientaloja myydään ylihintaan niiden korjaustarpeeseen nähden

Kiinteistökauppariitoja työkseen ratkova asianajaja Petri Järvensivu antaa vanhoille taloille jyrkän tuomion.

”Pääsääntö on, että älä osta. Poikkeuksena ovat ihmiset, jotka osaavat itse tehdä kirvesmiehen töitä tai joilla on sukulainen, joka pystyy neuvomaan, miten talo kunnostetaan, tai joilla on laittaa 100 000 euroa remonttiin.”

Järvensivun mukaan pientaloja myydään Suomessa ylihintaan siihen nähden, mikä niiden korjaustarve on.

”Markkinoilla on ilmaa tässä mielessä. Se on eri asia kuin hintakupla, joka syntyy talouden kasvun kiihtyessä. Kiinteistöjen huonosta kunnosta johtuva kupla on ollut aina.”

Myyjän kannattaa Järvensivun mukaan teettää vähintään kuntotarkastus, joka maksaa 500–1 000 euroa ja tehdään kiinteistössä silmämääräisesti, rakenteita avaamatta.

”Suosittelisin ostajalle kuitenkin 4 000–5 000 euroa maksavaa kuntotutkimusta, jossa avataan talon rakenteita ja tutkitaan, mitä niiden sisällä on.”

”Myös homekoiratutkimus, joka maksaa noin 500 euroa, on osoittautunut hyväksi ’kuntotutkimukseksi’.”

Omakotitalon myyjä voi ottaa kiinteistölleen piilovirhevakuutuksen kuntotarkastuksessa havaitsemattomia virheitä eli piilovirheitä varten.

”Piilovirhevakuutus on vaikea sikäli, että vakuutus myönnetään pelkän kuntotarkastuksen perusteella, vaikka pitäisi olla kuntotutkimus, jossa riskirakenteita avataan. Ostajat ja myyjät pettyvät, kun vakuutus ei sitten korvaakaan piileviä virheitä, joita varten se otettiin”, Järvensivu sanoo.

Tyypillinen tapaus on talo, johon on teetetty kuntotarkastus. Raportissa kerrotaan, että talossa on riskirakenteita. Sitä ei kerrota, onko talossa vaurioita, koska rakenteita ei ole avattu. Kaupan jälkeen ostaja reklamoi vaurioista. Myyjä vastaa, että tarkastusraportissa mainitaan riskirakenne.

”Seuraavaksi riidellään oikeudessa, olisiko ostajan pitänyt tutkia raportissa mainittu riskirakenne. Jos olisi, se jää ostajan vastuulle. Jos kyseessä oli piilovirhe, vastuu on myyjällä.”

Patenttiratkaisua ei ole, mutta talon kunnon huolellinen selvittäminen asiantuntijoiden avulla vähentää riskiä. Suurin kohtuuttomuus liittyy Järvensivun mukaan oikeudenkäyntikuluihin.

”Niitä on syytäkin pelätä. Usein oikeudenkäyntikulut ovat isommat kuin itse virheen korjaaminen. Niiden pelko estää ihmisiä hakemasta oikeutta ja jäykistää asuntomarkkinoita, kun ihmiset eivät uskalla myydä omistamiaan kiinteistöjä.”

X