Taloyhtiö sai pimittää tulevia remontteja – Asunnon ostaja pettyi oikeudessa: ”Oikeuslaitoksella olisi täs­sä vakava peiliin katsomisen paikka”

Jaa artikkeliTilaa Seura
taloyhtiö pimittää remontteja
Monessa taloyhtiössä hallitus saattaa käsitellä tulevia saneerauksia hyvinkin pitkälle vain suullisesti, pöytäkirjan ulkopuolella. Silloin niistä ei ole "virallista” tietoa, johon osakas voisi jälkeenpäin vedota. © Pekka Nieminen/Kuvaryhmä/SKOY
Saako taloyhtiö johtaa asunnon omistajaa ja uutta ostajaa harhaan – jättäen kertomatta tulevien remonttien todellisia hintoja? Ei tietenkään, paitsi poikkeustapauksissa.

Kuvittele, että olet ostamassa asuntoa. Asunto on hyvä ja hinta kohdallaan, mutta onkohan taloyhtiöön tulossa isoja remontteja?

Pyydät myyjältä isännöitsijäntodistuksen, josta tulevat saneeraustarpeet ilmenevät. Paperin perusteella niissä ei ole mitään hälyttävää, joten ostat asunnon.

Muutaman kuukauden päästä saat kuitenkin tietää, että tule­vien remonttien todelliset kustannukset ovatkin moninverroin enemmän kuin mitä sinulle on kerrottu.

Lisäksi ilmenee, että taloyhtiö on tiennyt tämän koko ajan, mutta se ei koskaan toimittanut tietoa kanssasi asioineelle asunnonmyyjälle.

Jos sinulle kävisi näin, voisit ehkä ajatella, että sinua on johdettu harhaan. Voisit ehkä ajatella, että tuollainen menettely ei ole edes laillista.

Oikeus yllätti – Taloyhtiö sai pimittää remontteja

Tällainen ennakkokäsitys oli myös yrittäjä Hannu Vierimaalla, kun hänen isälleen kävi näin. Lopulta Vierimaat veivät asiansa oikeuteen.

Käräjä- ja hovioikeus eivät löytäneet taloyhtiön toiminnassa moitittavaa. Korkein oikeus ei antanut sen jälkeen asiassa enää valituslupaa.

Päätös on suomalaisen asunnonostajan kuluttajansuojan kannalta merkittävä.

Jos taloyhtiöillä on nyt vastedes oikeuden suoma lupa olla paljastamatta tiedossaan olevia kiinteistön remonttikuluja, asunnon ostamisesta tulee aiempaakin riskipitoisempi bisnes.

Yli tuplasti enemmän

Hannu Vierimaan piina alkoi kesällä 2012, kun hänen isänsä osti asunto-osaketta. Isä asui toisella paikkakunnalla, joten Vierimaa toimi kaupassa välimiehenä.

Hiukan myöhemmin isä kuoli, ja uusi asunto jäi kuolinpesään pojan hoidettavaksi.

Kuntoarviossa, jonka Vierimaan isä oli ennen kauppoja saanut välittäjältä, taloyhtiön tulevien remonttien kokonaiskustannukseksi oli arvioitu noin 300 000 euroa.

Kolme kuukautta kauppojen solmimisesta Vierimaat saivat tietää, että taloyhtiön hallussa oli myös uusi kuntotutkimus – jota heille ei ollut pyynnöstä huolimatta näytetty – ja siinä remonttien ylähinta olikin jo muuttunut 750 000 euroksi.

Jos ostaja olisi tiennyt tämän, kauppa olisi jäänyt tekemättä tai vastaavasti siitä olisi pyydetty tuleviin menoihin suhteutettua alennusta.

Esimerkki­tapauksessamme kiinteistöremontin hinta ei lopulta pysynyt edes kustannusarviossa.

Esimerkki­tapauksessamme kiinteistöremontin hinta ei lopulta pysynyt edes kustannusarviossa. © All Over Press

Myyjäkään ei tiennyt

Kaupan peruminen olisi periaatteessa ollut tässä vaiheessa vielä mahdollista.

On hyvin yleistä purkaa tehdyt asunto- tai kiinteistökaupat, jos paljastuu että ostajalle ennen kaupantekoa annetut tiedot ovat merkittävästi puutteellisia tai vääriä.

Tässä tapauksessa peruminen olisi silti Vierimaan mielestä ollut inhimillisesti liian rankka ratkaisu. Myyjä, nuori lapsiperhe, oli ehtinyt jo ostaa itselleen omakotitalon.

”Kaupan purku olisi laittanut heidät painajaismaiseen tilanteeseen”, Hannu Vierimaa kertoo.

Sitä paitsi myyjäperhe oli tilanteeseen tyystin syytön: he olivat yhtä tietämättömiä kuntotutkimuksesta kuin Vierimaakin.

Salaamisen oli tehnyt taloyhtiö, syistä jotka eivät ole oikein kenellekään varmuudella selvinneet.

Taloyhtiö ei taivu

Pohdittuaan asiaa monelta kulmalta Hannu Vierimaa luopui kaupan purkamisaikeista ja koetti saada taloyhtiöltä korvauksia.

Pimitetty osuus taloyhtiön remonteista tarkoitti hänen asuntonsa osalta ylimääräisiä 20 000 euron kustannuksia.

Hän ehdotti, että taloyhtiö ottaisi vastuun virheestä korvaamalla ylimääräisen osuuden.

Taloyhtiö kieltäytyi, joten Vierimaa vei asian käräjäoikeuteen.

Yllättäen käräjäoikeus tuomitsi, ettei taloyhtiö ollut tehnyt virhettä. Käräjäoikeuden mielestä taloyhtiöllä ei ollut tässä tapauksessa selvää lain määräämää velvoitetta ilmoittaa päivitetyn kuntotutkimuksen tuloksia omistajalle eikä asunnonostajalle.

Taloyhtiö pimittää remontteja ja vaikenee yksityiskohdista

Kun taloyhtiö pimittää remontteja ja vaikenee yksityiskohdista, se voi toimia toimia epäreilusti, mutta hiljaa oleminen ei silti ole laitonta. © Jukka Uotila/All Over Press

Se, että taloyhtiö pimittää remontteja ja menetteli epäreilusti sekä asunnon omistajaa että ostajaa kohtaan, on sivuseikka, koska reiluuden asteita ei määritellä laissa.

Vierimaa oli tyrmistynyt, joten hän jatkoi hovioikeuteen, ja hävisi sielläkin.

Hovioikeudenkaan mielestä taloyhtiön ei tarvinnut kertoa tulevien remonttien todellisia kustannuksia. Laki on tässä varsin tulkinnanvarainen.

Yhä kalliimmaksi tuli

Remontissakin kävi niin kuten suomalaisessa korjausrakentamisessa yleensä tapahtuu: kustannusarvio ylittyi reippaasti. Taloyhtiön lopulliset saneerauskustannukset nousivat 850 000:een euroon.

Oikeudenkäyntikuluineen koko prosessi on tullut maksamaan Hannu Vierimaalle nyt noin 100 000 euroa.

”Mitä oikeuden päätökset merkitsevät suomalaiselle asunnonostajalle”, hän kysyy.

Oma asunto on useimmille suomalaisille elämän suurin ostos.

Jos taloyhtiö saa oikeuden siunauksella jättää pois olennaisia tietoja yhtiöön kohdistuvien remonttien kustannuksista, moni asunnonostaja voi löytää vastedes itsensä tukalasta tilanteesta.

”Oikeuslaitoksella olisi täs­sä mielestäni vakava peiliin katsomisen paikka”, sanoo Hannu Vierimaa.

Oikeus ratkaisi väistelyllä

Taloyhtiöriidat ovat käräjöinnissä työläitä puitavia. Oikeuskin pääsee helpommalla, kun toteaa asiat, eikä ota suoraa kantaa ”syyllisyyksiin”.

Kuvaamassamme tapauksessa tuomioistuimet joutuivat ratkaisemaan, oliko taloyhtiö toiminut oikein, kun se ei ollut kertonut isännöitsijäntodistuksessa parveke- ja julkisivuremontin todellisia kustannuksia.

Seura on tutustunut käräjä- ja hovioikeuksien päätöksiin. Niistä ilmenee, ettei oikeus itse asiassa vastaa tähän kysymyksenasetteluun.

Sen sijaan ratkaisijat käyttävät paljon aikaa lainopillisten yksityiskohtien pohtimiseen.

Viime kädessä oikeusjutut kaatuivat kahteen asiaan. Ensimmäinen on, että isännöitsijäntodistuksessa mainitaan yhdellä virkkeellä, että ”kuntotutkimus on tehty”.

Ennen kaupantekoa sekä välittäjä että ostaja pyysivät kuntotutkimuksen tulokset nähtäväkseen, mutta heille ei koskaan toimitettu niitä.

Toinen oikeuden katsoma fakta on, että taloyhtiö ei asunnon ostohetkellä ollut tehnyt virallista päätöstä remonttiin ryhtymisestä, vaikka sen tiedettiin väistämättä olevan tulossa.

Koska remonttipäätöstä ei ollut, ei kuntotutkimuksen tuloksiakaan tarvinnut näyttää.

”Se tosiasia, että remontin tarve oli tiedetty jo kuukausia, ei merkinnyt oikeudelle mitään”, sanoo Hannu Vierimaa.

”Mitään ongelmaa oikeus ei sen sijaan nähnyt siinä, että taloyhtiön dokumenteissa oli harhaanjohtavan kuntoarvion tulokset.”

Vierimaa vetosi oikeudessa asunto-osakeyhtiölain pykälään, jonka mukaan isännöitsijäntodistuksesta pitää käydä ilmi tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista. Oikeus kiersi tämän perustelun, ottamatta siihenkään selkeää kantaa.

Lue myös: Riskibisnes vaanii rintamamiestalojen idyllissä – Kuka uskaltaa myydä, kun riitely yleistyy?

X