Massiivinen osa asumistuesta valuu varakkaille sijoittajille ja yhtiöille. Siis keille?

Valtio pumppaa miljardeja asumistukiin. Suuri osa rahasta valuu vuokranantajille. Siis keille?
Mikael Vehkaoja
Tutkitut 7.4.2017 11:00

Viime vuonna Suomessa tehtiin historiaa. Kelan maksama yleinen asumistuki nousi ensimmäistä kertaa yli miljardin euron rajan.

Kasvu on ollut rivakkaa. Seitsemässä vuodessa tukisumma on peräti tuplaantunut.

Ja kun miljardin päälle lisätään eläkkeensaajien asumistuki ja opintotuen asumislisä, potti kohoaa jo melkein kahteen miljardiin.

Eikä sekään riitä.

Viime vuodevaihteeseen saakka kunnat maksoivat pienituloisille toimeentulotuen asumisosaa. Pirstaleisella kuntakentällä kukaan ei edes laskenut, paljonko asumisosaan paloi julkista rahaa.

Nyt toimeentulotuen maksu on siirtynyt Kelan vastuulle. Terveyden ja hyvinvoinnin laitoksen (THL) ja Kelan karkeiden arvioiden mukaan asumisosaan käytetty summa vastaa 60 prosenttia toimeentulotuesta. Se merkitsee 450 miljoonan euron kuluja.

Asumisen tukien koko potti on siis 2,3 miljardia euroa. Se on enemmän kuin maataloustuki. Melkein miljoonalla suomalaisella ei ole varaa asua omassa kodissaan ilman tukia.

Asumistuki jaetaan 860 000 ihmisen kesken. Heidän joukossaan on työttömiä ja työkyvyttömiä, mutta myös kasvava määrä matalapalkkaisia pätkätyöläisiä. Moni heistä työskentelee palvelualalla kasvukeskuksissa, joissa asuminen on kallista.

Pätkäpalkka ei riitä vuokraan.

Samalla kun miljoona suomalaista venyttää penniä selvitäkseen seuraavan kuun vuokrasta, pienempi porukka nauttii kalliiden asumiskustannusten hedelmistä.

Vuodesta 2010 vuokrat ovat nousseet pääkaupunkiseudulla 24, muualla Suomessa 21 prosenttia. Anteliaat tuotot ovat houkutelleet alalle uusia sijoittajia. Vuokra-asuntoa pidetään turvallisena sijoitusmuotona.

Ei ihme. Valtio tukee toimintaa miljardeilla.

Miten asumistuki vaikuttaa vuokriin?

Mikään – talouden alavire, kotitalouksien nopea velkaantuminen tai edes vuokralaisten maksukyvyttömyys – ei näy vaikuttavan vuokriin. Viime vuosina vuokrien kehitys on ollut sijoittajan märkä uni, viiva, joka jöpöttää ylöspäin 45 asteen kulmassa.

Valtion pumppaamista miljardituista on tullut osa asuntomarkkinoita. Yhdenlainen tilannekuva saadaan, kun jaetaan 2,3 miljardia euron potti Suomen 838 000 vuokra-asunnon kesken.

Jokainen asunto saa vuodessa 2 750 euroa asumistukea.

Suurin vuokranantaja VVO omistaa 35 000 vuokra-asuntoa. Yhtiön laskennallinen osuus asumistuesta on siis 96 miljoonaa euroa.

Vastaavasti VVO maksoi viime vuonna osakkailleen 50 miljoonan euron osingot. Bisnes oli huikean kannattavaa. VVO:n hallussa olevien asuntojen määrä pieneni kahdeksan prosenttia, mutta vuokratuotto kasvoi 41 prosenttia.

Tilannekuva ei kerro koko totuutta. Todellisuudessa asumistuki määräytyy asunnon koon, iän, sijainnin ja monen muun tekijän mukaan. Vuokranantajat muistuttavat mielellään, että kiinteistön ylläpitokustannukset ovat nousseet viime vuosina nopeasti. Osa vuokratuloista – ja siis myös asumistuesta – menee kiinteistön rakennuskuluihin, remonttilainoihin ja ylläpitoon.

Tarkkaa arviota, siitä miten asumistuki vaikuttaa vuokriin, ei ole olemassa. Taloustieteen professori Matti Virén on arvioinut, että kolmasosa tuesta siirtyy vuokriin. Se merkitsisi 760 miljoonan euron vuotuista tulonsiirtoa vuokranantajille.

Indeksi plus jotain

Perinteisesti vuokrat on ollut tapana sitoa elinkustannusindeksiin. Viime vuosina tämä vanha yhteys on kuitenkin katkennut.

”Se ei ole sattumaa”, sanoo Vuokraturvan toimitusjohtaja Timo Metsola.

Hänen mukaansa pitkä talouden laskukausi sai suuret vuokranantajat muuttamaan käytäntöjään. Kun indeksi pysytteli nollan tuntumassa, tuottoa lähdettiin hakemaan muualta.

”Aluksi alettiin lisätä indeksiin varovasti paria kolmea prosenttia. Sitten huomattiin, että nämä menevät läpi kuin vettä vaan. Jonkun pöydän ääressä Exceliä säädettiin, että jos tämä olisikin 3,5 tai neljä tai viisi”, Metsola sanoo.

Vuosi sitten hän nosti julkisuuteen tapauksen, jossa VVO oli piilottanut viiden prosentin vuokrankorotusehdon sopimuksen kääntöpuolelle, pienen präntin sekaan.

Asiasta nousi kohu.

”Sen jälkeen tilanne on vähän laantunut. Mutta edelleen pääkaupunkiseudun kovat nousut liittyvät siihen korotusehtoon”, Metsola sanoo.

Kiinteistömiljardööri

Vuokramarkkinoiden suurimmat toimijat VVO (Valtakunnallinen vuokratalo-osuuskunta) ja Sato (Sosiaalinen Asuntotuotanto) perustettiin alun perin yhteiskunnan hyötyä ajatellen, rakentamaan valtion rahoittamia halpoja asuntoja. Elettiin vanhaa kunnon arava-aikaa. Kansallisen projektin puuhamiehiksi ja yhtiöiden osakkaiksi lähti joukko vakuutusyhtiöitä, kuntia ja ammattiyhdistysliikkeitä.

2000-luvulla aika ajoi aravasta ohi. Korkotuella rakennetut vanhat asunnot vapautuivat sääntelystä, ja yhtiöt siirsivät ne kovan rahan asuntomarkkinoille.

Samalla vuokratuotot pomppasivat pilviin.

Rahan haju levisi ulkomaille. Saton pääosakkaiksi tuli hollantilainen eläkerahasto APG ja ruotsalainen kiinteistöjätti Balder, jonka suuromistaja on göteborgilainen kiinteistömiljardööri Erik Selin. Hän omistaa nyt yhtiöittensä kautta melkein 5 000 suomalaista vuokra-asuntoa. Selinin saama laskennallinen osuus asumistuesta on 13,6 miljoonaa euroa.

Saton lisäksi Selin on ollut kiinnostunut myös VVO:sta. Viime vuonna hän osti 30 000 VVO:n osaketta, mikä vastaa alle puolta prosenttia yhtiön osakekannasta. Arvopaperi-lehti tiedusteli marraskuussa, onko Selinin tarkoituksena vallata myös VVO.

”Meillä ei ole mitään erityistä tavoitetta VVO:n suhteen”, Selin vastasi.

Tuoreen osakasluettelon mukaan Selin on kasvattanut VVO-omistustaan Arvopaperin haastattelun jälkeen 50 000 osakkeeseen. Osakkeet on merkitty Selinin Kotona AB -yhtiön nimiin. Se on sinivalkoisen VVO:n ainoa ulkomaalainen omistaja.

Kohtuuden tielle

Suomalaiselle ay-liikkeelle VVO:n menestys on ollut kiusallinen ongelma.

Otetaan esimerkiksi Palvelualojen Ammattiliitto PAM, joka omistaa VVO:sta 7,5 prosentin siivun. Yleishyödylliselle järjestölle omistussuhde on ollut erittäin kannattava, onhan sen tilille pamahtanut joka vuosi miljoonien verottomat osingot.

Avokätiset vuokratuotot ovat kuitenkin nakertaneet PAM:n uskottavuutta duunarin edunvalvojana.

Vielä maaliskuun alussa PAM jyrähti kannustinloukkutyöryhmän suunnitelmille, joiden mukaan ehtoja myöntää asumistuki pitäisi kiristää: ”Kiinteistöpalvelualan osa-aikaisista työntekijöistä jopa 25% saa asumistukea. Majoitus- ja ravitsemusalalla ja kaupan alalla luku on 10–15%”, liitto protestoi.

Samaan aikaan PAMia arvosteltiin siitä, että se ajaa itse jäseniään tukiluukulle. Ay-liike käyttää VVO:ssa isännän ääntä. Liitot omistavat yhdessä enemmistön yhtiöstä.

Ehkä omatunto alkoi kolkuttaa?

Maaliskuun lopussa VVO:n ay-omistajat tulivat julkisuuteen. PAM, Julkisten ja hyvinvointialojen liitto JHL, Ammattiliitto Pro ja Metallityöväen Liitto ilmoittivat käynnistävänsä yhteistyön korkotuettuja asuntoja välittävän Y-Säätiön kanssa. Näin VVO:sta saadut miljoonat voidaan käyttää uusien, kohtuuhintaisten asuntojen rakentamiseen.

”Kohtuuhintaisuus toteutuu sitä kautta, että sijoittajat tyytyvät normaalia alhaisempaan tuottoon”, liitot tiedottivat.

© Vesa Tyni

Isännän kasvot

VVO:n kaltaiset suuryritykset ovat ehkä näkyvin, mutta eivät merkittävin toimija vuokramarkkinoilla.

Suomessa on 200 000 yksityistä vuokranantajaa, joiden hallussa on 300 000 asuntoa.

Suomen Vuokranantajat ry:n tekemän tuoreen kyselyn mukaan yleisin asuntosijoittamisen syy on kannattavuus. Joukossa on myös keskiluokkaisia ihmisiä, joille asuntosijoitus on eläkesäästämisen muoto.

Lähes puolet vuokraisännistä ilmoitti, että heidän vuokralaisensa saa asumistukea.

Vuokranantaja 2016 -kyselyyn vastasi yli 3 000 vuokranantajaa. Joka kolmas ilmoitti vuokraavansa kolmea tai useampaa asuntoa.

Vuokrananantajien asiantuntija Tuomas Viljamaa pitää osuutta liian korkeana.

”Tässä kyselyssä painottuivat aktiiviset vuokranantajat.”

Viljamaan arvion mukaan Suomessa on noin 20 000 yksityishenkilöä, jotka omistavat enemmän kuin kolme vuokra-asuntoa. Tarkan luvun antaminen on yhtä mahdotonta kuin sen kertominen, ketkä ovat suurimmat yksityiset vuokranantajat.

”Erik Selin, Jorma K. Niemi ja Antti Arjanne. Muita ei tule nyt mieleen. Moni suurista sijoittajista toimii yhtiöiden kautta”, Viljamaa sanoo.

Suomen Vuokranantajat ilmoittaa olevansa kasvollisen omistamisen asialla. Käytännössä isännän kasvot pysyvät kuitenkin hämärän peitossa.

Hullut vuodet

Eikö sinulla ole varaa omaan sijoitusasuntoon? Ei hätää, ainakin Osuuspankki, Ålandsbanken ja S-Pankki tarjoavat asiakkailleen mahdollisuutta ryhtyä asuntosijoittajaksi. Asuntorahastoon pääsee mukaan parilla sadalla eurolla.

Asuntorahastoista on haettu turvaa, kun maailman pörssikurssit ovat sahanneet ylös alas. Samalla piensijoittaja on voinut tuntea isänmaallista ylpeyttä: nämä ovat 2000-luvun aravatalkoot – me rakennamme asuntoja niitä tarvitseville.

Suomen ensimmäinen kiinteistörahasto perustettiin vuonna 2006. Sen jälkeen suosio on ollut hurjaa.

”Nyt asuntorahastoja lienee parikymmentä”, arvioi johtava asiantuntija Mikko Soutamo KTI Kiinteistötieto Oy:sta.

Osa asuntorahastoista on suljettuja, eivätkä ne julkaise tietoja hallinnoimistaan pääomista. Soutamo arvioi kuitenkin, että rahastojen markkina-arvo pyörii kahden ja kolmen miljardin euron välissä.

Uudet rahastot ovat panostaneet uusien asuntojen rakentamiseen etenkin pääkaupunkiseudulla. Soutamon mukaan vaikutus on ollut positiivinen.

”Tarjonnan lisäys on hillinnyt vuokrien nousua.”

Leikkiä tulella

Toki on myös niitä, joiden mielestä asuntorahastoihin liittyy ongelmia.

Ensinnäkin rahastot ovat keskittyneet rakentamaan kaikkein tuottoisimpia asuntoja: kaksioita, joiden vuokra pyörii tuhannen euron tuntumassa. Pätkätyöläisillä tai muilla pienituloisilla ei ole tällaisiin varaa. Ne eivät siis ratkaise asuntopulaa.

Toinen ongelma liittyy rahastojen lupaamaan korkeaan, jopa kuuden prosentin takuutuottoon.

Maaliskuussa julkistetun Vuokrien vuositilaston mukaan uusien vuokrasuhteiden hinnat ovat jo kääntyneet pääkaupunkiseudulla laskuun. Markkinoiden suunta näyttää kääntyvän. Nousun raja on tullut vastaan.

Tällaisessa tilanteessa asuntorahaston maksamat osingot eivät enää perustu todelliseen tuottoon vaan ajatukseen, jonka mukaan asunnon arvo on noussut.

Pörssiin listautunut Orava Asuntorahasto joutui viime syksynä ikävään valoon, kun kävi ilmi, että sen liiketoiminnan kustannukset olivat tuottoja suuremmat.

”Käytännössä koko tulos perustuu realisoitumattomiin myynti-hintoihin”, Kauppalehti uutisoi.

Levottomuutta lisäsi tieto, että Oravan suuromistaja, jyväskyläläinen kiinteistösijoittaja Tapani Rautiainen, möi täyslaidallisen osakkeitaan.

Orava ei ole suinkaan ainoa, jonka vuokratuotot osoittavat hiipumisen merkkejä.

”Ålandsbankenin asuntorahasto ei tuota vuokrana juuri mitään. Arvonnousua on 98,6 prosenttia tuotosta. Tieto löytyy heidän verkkosivuiltaan”, Vuokraturvan Timo Metsola sanoo.

© Vesa Tyni

Arvovalinta

Hintaindeksimies. Sen lempinimen eteen Ilkka Lehtinen on tehnyt 40 vuoden uran Tilastokeskuksessa.

Lehtisen oikea titteli on kehittämispäällikkö, ja hän tutkii työkseen lukuja. Hän on katsonut aitiopaikalta tukien paisumista ja sitä, kuinka hallitus toisensa jälkeen on yrittänyt turhaan aikaansaada kohtuuhintaista asumista.

Vapaavuori toi kymmenen vuotta sitten oman välimallinsa. Niiden asuntojen neliövuokra tuli 20–25 euron paikkeille. Nyt meillä on Tiilikaisen malli. Olen varma, että niissäkin vuokra lähenee 20 euroa.”

Silti tilanne ei ole toivoton.

”Edellisellä hallituskaudella perustettu A-Kruunu rakentaa nyt pääkaupunkiseudulle asuntoja, joiden keskivuokra on 11 euroa neliö. Saman tekee Helsingin kaupungin asunnot Heka”, Lehtinen sanoo.

Hänen mukaansa kohtuuhintainen asunnontuotanto lähtee halvasta tontista. Tähän asti kunnat eivät ole halunneet myydä tontteja halvalla. On haluttu kovaa tuottoa, ja samaan aikaan pelätty akanvirtaa – että halpa asunto vetää puoleensa köyhiä ja kipeitä. Tähän asti kunta on joutunut maksamaan asukkaiden sosiaali- ja terveysmenot omasta pussistaan.

Sote-uudistuksen on määrä siirtää maksuvelvollisuus maakunnille. Ehkä halpojen tonttien kaavoitus alkaa taas kiinnostaa kuntia?

”Ainakin se kuluvaikutus vaimenee osittain”, Lehtinen ennustaa.

Hänen mukaansa keskustelu asumisesta ja sen tuista on lopulta ideologinen.

”On kaksi koulukuntaa. Maailmalla on nyt muodissa ajatus, jonka mukaan rakennetaan mahdollisimman paljon vapaarahoitteisia asuntoja. Markkinat määräävät vuokrat, ja valtio tukee asumista.”

Lehtinen on itse toisen koulukunnan kannattaja.

”Siinä lähdetään ajatuksesta, että yhteiskunta antaa halpoja tontteja ja pitkäaikaisia lainoja. Kun vuokra on alhainen, asumiseen ei tarvita tukea.”

Hintaindeksimies perustelee valintansa – kuinkas muuten – luvuilla.

”Kun kunta antaa halvan tontin, se häviää laskennallisesti. Mutta se ei ole senttiäkään pois kassavirrasta.”

Sen sijaan asumisen tukeminen tarkoittaa selvää rahanmenoa.

Yli kaksi miljardia.