Vuokraisäntä ei aina voitakaan - Sijoitusasunto on kannattamaton yllättävän monelle
Vuokralle pannun osakehuoneiston piti olla varma tulonlähde, mutta tällä hetkellä yli 46 000 suomalaista saa sijoitusasunnostaan pelkkää tappiota.
Pääkaupungin arvoalueilla on asuntoja tyhjillään, kun omistajat pelkäävät niiden kulumista vuokrakäytössä.
Tuoreet verottajan keräämät tiedot paljastavat, että sijoitusasunto on yllättävän monelle kannattamaton. Vuonna 2018 osakehuoneiston vuokraus aiheutti enemmän kuluja kuin tuloja yli 46 000:lle vuokranantajalle.
Vuoden 2018 henkilöverotuksessa on ensimmäistä kertaa eritelty vuokratappioiden jakautuminen osakehuoneistoihin, kiinteistöihin ja muuhun omaisuuteen.
Seuran tutkimat tilastot osoittavat, että vuokratappioista valtaosa, 109 miljoonaa euroa, tulee osakehuoneistoista.
Sijoitusasunto tuo keskimäärin parin tonnin miinukset
Vuokratuloa sai osakehuoneistoista noin 280 000 verovelvollista, joten tappiota tehneiden määrä suhteessa tuloja saaneisiin oli peräti 16 prosenttia. Jokaista kuutta tuloa saanutta kohti oli siis yksi, joka ei päässyt edes omilleen. Keskimääräinen tappio oli 2 400 euroa.
”Tappiota tekeviä on yllättävän paljon”, sanoo Suomen Hypoteekkiyhdistys Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus.
Asuntosijoittaja onkin asuntosäästäjä nollakoron vuoksi
Juhana Brotherus arvelee, että entistä useampi sijoitusasunnon omistaja pitää asuntoaan tarkoituksella tyhjillään.
Ilmiö tunnetaan etenkin Helsingin kantakaupungin arvoalueilla.
”Osa asuntosijoittajista on pikemminkin asuntosäästäjiä. Vuokratuloa tärkeämpää on esimerkiksi säilyttää asunto jälkipolville tai pitää sitä kakkosasuntona tai rahojen parkkipaikkana.”
Brotherus viittaa nykyisiin talletuksille maksettaviin nollakorkoihin. Niiden seurauksena asuntojen arvonnousu voi tuoda sijoitukselle aikanaan paremman tuoton kuin rahojen pitäminen pankkitilillä – vuokratappioista huolimatta.
Yksi syy tyhjillään pitämiseen voi olla myös se, että omistaja arkailee asuntojen kulumista ja siitä väistämättä seuraavia remonttitarpeita.
Asunnot voivat toisaalta olla myös pysyvämpien vuokralaissuhteiden sijaan satunnaisessa keikkavuokrauksessa, kuten AirBnB-käytössä.
Autioasunnot verolle?
Verotilastot eivät kerro, tekevätkö samat vuokranantajat tappiota vuodesta toiseen, mikä kielisi siitä, että jotkut ihmiset seisottavat asuntojaan tyhjillään tarkoituksella.
Juhana Brotherus haluaisi selvittää, voitaisiinko Suomessa rokottaa asunnonomistajia samaan tapaan kuin Kanadan Vancouverissa.
Siellä osakehuoneistoille voidaan lätkäistä niin sanottu tyhjän kodin lisävero, joka on 1,25 prosenttia asunnon verotusarvosta. Verolla kannustetaan sijoittajia laittamaan kämpät asuntomarkkinoille.
Käyttämättömistä asunnoista kun on yleistä haittaa kaupunginosiin tai alueille, joilla on asuntopulaa.
Muuttotappiokunnissa saa halvalla mökkejä ja omakotitaloja, mutta mistä niihin löytäisi vuokralaisia? istockphoto
Tappioissa alue-eroja Suomessa
Manner-Suomen maakunnista vuokratappioita on suhteellisesti vähiten Uudellamaalla, alle 14 prosenttia suhteessa vuokratuloa saaneisiin.
Toisessa ääripäässä on viisi maakuntaa, joissa tappiolle jääneitä oli vastaavasti vähintään 20 prosenttia: Satakunta, Etelä-Pohjanmaa, Pohjanmaa, Keski-Pohjanmaa ja Lappi.
Näillä alueilla vuokratappiot tuskin johtuvat siitä, että omistajat luottavat arvonnousuun eivätkä pidä vuokralaisia.
”Vaikea uskoa, että asuntoja pidettäisiin laajemmin tahallaan tyhjillään”, Suomen Vuokranantajat ry:n yhteiskuntasuhdejohtaja Tuomas Viljamaa sanoo.
Tappioiden taustalla on hänen mukaansa kolme syytä: putkiremontit, taloyhtiölainojen takaisinmaksu sekä se, että joillakin alueilla vuokra-asuntojen kysyntä on heikkoa.
”Korjausrakentaminen on kasvussa. Putkiremontti tarkoittaa useiden kuukausien vuokratulojen menettämistä ja usein myös vuokranalennuksia. Ne ovat riskejä, joihin sijoittajan täytyy varautua”, Viljamaa sanoo.
Uudiskohteissa vuokratappioiden riski kasvaa, kun taloyhtiölainojen lyhennysvapaat loppuvat ja lainan lyhennykset alkavat juosta korkojen päälle.
”Voi syntyä negatiivisia kassavirtoja, jos vuokratulot eivät riitä kattamaan kuluja”, Viljamaa sanoo.
Sijoitusasunto ei tuota kaikkialla
Viljamaa ja Brotherus ovat yhtä mieltä siitä, että asuntomarkkinat ovat eriytyneet, eikä asunto ole kaikkialla Suomessa yhtä hyvä tai varman tuoton sijoitus.
”Kilpailu kiristyy vuokramarkkinoilla, ja vuokralaiset ovat aiempaa vaativampia. Oleellista on pitää asunto hyvässä kunnossa”, Viljamaa sanoo.
”Jos katsotaan, miten suuret kansainväliset kiinteistösijoittajat asian näkevät, Suomessa päämarkkinat ovat pääkaupunkiseudulla ja Tampereella”, Brotherus sanoo.
Niissäkin on isoja kaupunginosaeroja.
Kohtalaisen tuoton mahdollisuuksia on myös yksityissijoittajien suosimissa pienemmissä maakuntakeskuksissa. Kolmantena ovat muuttotappioalueet, joissa asunnot ovat halpoja – mutta pysyvän vuokralaisen löytö vaikeampaa.
”Ei Suomessa ole enää yksiä kolmen A:n markkinoita. On osamarkkinoita, joissa näkymät ja riskit ovat hyvin erilaiset”, Brotherus sanoo.