Asuntokauppa vaatii valppautta – vältä ostajana sudenkuopat! Lue nämä paperit tarkoin ennen kaupantekoa, tarkista taloyhtiön menot ja oma taloutesi
Uuteen kotiin ihastuessa kannattaa lukea kaikki paperit huolellisesti. Ostajan pitää arvioida huolellisesti taloyhtiön talous, tulevat remontit ja omat asumiskulunsa.
Asunnon ja kiinteistönostajalta vaaditaan valppautta, jotta asuntokauppa ei yllätä jälkikäteen.
Asuntokauppa vaatii asunnon tai kiinteistön ostajalta huolellisuutta, jotta kaupanteon jälkeen yllätyksiltä voisi välttyä. Kaupankohteeseen tulee tutustua, sillä lain mukaan ostajan vastuulla on ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuus.
Kokosimme asunnon ostajalle rahanarvoiset vinkit, kun asuntokauppa on edessä:
Mitä moni asunnon ostaja ei hoksaa?
Ostajan pitäisi jopa asuntoa enemmän kiinnittää huomiota taloyhtiöön. Täytyy tarkastella yhtiön tulevat remontit, muut investoinnit, korjausvelka ja talous.
Tärkeitä papereita ovat tuloslaskelma, tase ja isännöitsijäntodistus. Pitää katsoa tiedot yhtiökokouksista ja hallituksesta. Lue tarkasti yhtiökokouspäätökset ja kunnossapitotarvikeselvitykset.
Yhtiön päätöksistä näkee lainoitettavat remontit. Putkiremonttien lisäksi hintavia ja vaivalloisia ovat julkisivuremontit. Osa taloyhtiöistä on jättänyt korjaukset tekemättä, ja suma remonttikuluista kaatuu jossain vaiheessa osakkaiden niskaan. Heikon taseensa ja taloutensa vuoksi jotkut taloyhtiöt eivät saa pankista remonttilainaa.
Taloyhtiön kuluihin tutustumisen ohella tärkeää on laskea omat asumiskulut. Niiden kokonaisuutta voi olla vaikeaa hahmottaa, jos on oma asuntolaina, yhtiölaina ja hoitovastike sekä muut asumiskulut.
Papereita lukemalla voi huomata, että autopaikassa onkin lunastuspykälä tai yhtiökokous antoi luvan periä parin kuukauden yhtiövastikkeen. Vaikka löytyisi unelmien asunto, ei ehkä saa autopaikkaa tai asumiskulut eivät olekaan täysin oman laskelman mukaiset.
Asunnon ostamista on vaikea ajoittaa juuri sille hetkelle, kun asuntojen hinnat ovat alhaisimmillaan. Itsestään riippumattomia riskejä voi silti pyrkiä välttämään. © Lehtikuva
Mitä huomioida uuden asunnon ostossa?
Uudesta asunnosta merkitään yleensä kaksi hintaa: myyntihinta ja velaton hinta. Myyntihinta on laskettu ilman yhtiölainaa, eikä siis vastaa asunnon todellista kokonaishintaa.
Heinäkuussa 2023 laki muuttui ja uuden asunnon hinnasta saa olla yhtiölainaa enintään 60 prosenttia. Uusi laki rajaa, että lyhennysvapaita kuukausia saa olla korkeintaan 12.
Kun nykyään puhutaan, että vastike kipusi vaikkapa kaksin- tai kolminkertaiseksi, kyse on yleensä yhtiölainan tulosta maksuun: rahoitusvastikkeessaan asukas lyhentää korkojen lisäksi taloyhtiön lainaa. Kun osakas alkaa lyhentää yhtiölainaa, asumiskulut nousevat. Siihen asti hän on maksanut lainaosuudestaan pelkät korot.
Laske kaikki asumiskulusi!
Jos nyt ostat asunnon, paljonko vuoden päästä maksat: lyhennät ehkä omaa asuntolainaa, maksat hoitovastiketta ja päälle tulevat yhtiölainan lyhennykset, jotka maksat rahoitusvastikkeessasi.
Uuden asunnon ostajan on oleellista tarkistaa rakentamisaikaiset ja rakentamisen jälkeiset vakuudet sekä vakuutukset. Katso, että rakennusaikaiset vakuudet on vapautettu rakennuksen valmistuttua. Vakuudet vapautetaan kirjallisesti.
Tarkista, että taloyhtiöllä on kymmenvuotinen suorituskyvyttömyysvakuutus. Se kattaa asunto-osakeyhtiön rakennusvirheiden korjauksen, jos virheestä vastuussa oleva rakentamisvaiheen perustajaosakas olisikin jo lopettanut, joutunut konkurssiin tai ei muuten korvaisi virhettään.
Tutustu taloyhtiön rakenteeseen ja oman asuntosi muutostyömahdollisuuksiin. Osaava kiinteistönvälittäjä neuvoo!
Jos muutat uudelle asuinalueelle, tarkista kaavoitus: saako lähialueelle rakentaa lisää. Entä onko tulossa palveluita ja muuttuvatko liikenneyhteydet?
Joitakin ostajia kiinnostaa, onko taloyhtiössä paljon sijoittajia. Jos sijoittaja ei saa vuokrattua asuntojaan, tyhjillään pysyvät asunnot aiheuttavat painetta korottaa yhtiövastiketta. Uudessa asunto-osakeyhtiössä osakeluettelot ovat julkisia. Niitä ylläpitää Maanmittauslaitos.
Onko rakenteilla olevassa kodissa riski?
Jos on vasta kuoppa maassa, pitää huolellisesti käydä läpi iso määrä papereita ja tutustua rakentajan taloustilanteeseen. Osaava välittäjä ja pankki neuvovat.
Vasta rakennettavassa kodissa on silti paljon etuja. Rakentaja antaa ohjeet ja muutostyövaihtoehdot, joissa on esimerkiksi värivalinnat, laatat, keittiökalusteet ja kodinkoneet.
Asunnon ostaja pystyy vielä teettämään muitakin muutostöitä. Voi tehdä saunasta vaatehuoneen, lisätä keittiön kaappitilaa, jättää jonkin huoneen pois ja saada tilavamman olohuoneen. Tai voi teettää jotain todella erikoista!
Kahden hengen huoneistoon tulee auringosta hetkittäin normaali vuoden kesällä samanlainen lämpöteho kuin 6 kW kiukaasta. © Tommi Tuomi
Kannattaako ostaa putkiremonttiasunto?
Miksipä ei, jos asunto on mieluisa. Etuna on, että putkiremontin yhteydessä voi päivittää oman keittiön ja kylpyhuoneen.
Putkiremontin ostajan kannattaa kuitenkin budjetoida väistöasunnon vuokraan. Perinteisen, kuukausia kestävän putkiremontin aikana ani harva pysyy asumaan kodissaan.
Pitäisikö suosia taloa, jolla on oma tontti?
Moni olisi vanhemmiten vapaa vaihtamaan maisemaa, mutta viipyy tutulla alueella tai harkitsee korkeintaan lähikylää tai viereistä kaupunginosaa.
Lisäksi moni vanhempi asunnonostaja haluaa ostaa asunnon taloyhtiöstä, jolla on oma tontti. Vuokratontteja on kuitenkin monenmoisia. Joissakin uusissa taloyhtiöissä asukas voi lunastaa tonttiosuuden omakseen.
Minkälaisia vuokratontteja on?
On kaupunkien, kuntien ja seurakuntien vuokratontteja sekä niin sanottuja valinnaisia vuokratontteja. Osa uusista asunnoista rakennetaan niille. Omistaja saa lunastaa tonttiosuuden omakseen joko heti talon valmistuessa tai sen jälkeen kerran vuodessa. Jos lunastaa heti, tontinvuokravastike poistuu asumiskuluista.
Kannattaakin mieluummin maksaa pois oma vuokratonttiosuus kuin lyhentää yhtiölainaa.
Tonttiosuuden lunastushinta ja tontin vuokravastike sidotaan elinkustannusindeksiin. Siksi tontin lunastushinta ja vuokravastike voivat nousta. Vaikka indeksi laskisi, lunastushinta ja tontin vuokravastike pysyvät ennallaan. Toki tontin lunastuksesta koituu pieniä kuluja, onhan se kiinteistökauppa.
Jos kiinteistöllä on puhdas vuokratontti, niidenkin hinnat vaihtelevat. Jos vuokratontin vuokrasopimus on menossa umpeen, vuokranantaja voi korottaa tonttivuokraa. Usein korotus tulee. Tosin se voi olla maltillinen.
Mitä kannattaa tietää asuinalueesta?
Moni mielikuva jostain asuinalueesta on aikansa elänyt. Kaupungit ja asuinalueet muuttuvat. Tulee täydennysrakentamista, uusia julkisia ja yksityisiä palveluita sekä liikenneyhteyksiä. Raideliikenneyhteydet, raitiovaunut, pikaraitiotie, metro ja juna muuttavat asuinalueita, kulkemista ja alueiden vetovoimaa.
On hyvä perehtyä alueen palveluihin ja ulkoilualueisiin. Tee ennen ostoa kävelykierros asuinympäristössä. Auton ikkunasta ei saa kunnon kuvaa. Lisäksi kannattaa kysellä alueen asukkailta tai somen asukasryhmistä.
Juttu on julkaistu ensi kerran Vivan numerossa 7/2023.
Kiinnostuitko? Tilaa Viva-lehti